เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน ประเทศไทย
จำลองสินเชื่อบ้านในแบบที่ธนาคารไทยคิดดอกเบี้ยจริง คือดอกเบี้ยโปรโมชันต่ำในปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 แล้วเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัวอ้างอิง MRR ไปตลอดระยะเวลาที่เหลือ
โปรโมชันวันนี้ MRR ตามมาทีหลัง
ผู้ให้กู้ในไทยมักโฆษณาอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก แล้วจึงปรับไปเป็น MRR ลบส่วนต่าง เครื่องคำนวณนี้แสดงค่างวดทั้งสองช่วง ส่วนที่กระโดดขึ้นในปีที่ 4 และค่าธรรมเนียมกรมที่ดินที่คุณต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์
ทำความเข้าใจสินเชื่อบ้านในประเทศไทย
ธนาคารไทยกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอย่างไร
สินเชื่อบ้านในไทยแทบทุกรายการขายด้วยโปรโมชันแบบขั้นบันได คือดอกเบี้ยต่ำในปีที่ 1 สูงขึ้นเล็กน้อยในปีที่ 2 และปีที่ 3 จากนั้นจึงเป็นดอกเบี้ยลอยตัวไปตลอดอีกยี่สิบกว่าปีที่เหลือ ธนาคารโฆษณาอัตราเฉลี่ยแบบง่ายของ 3 ปีแรก ซึ่งทำให้ข้อเสนอดูดีเกินจริง เพราะดอกเบี้ยส่วนใหญ่เกิดขึ้นในช่วงลอยตัว
- MRR – อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี ใช้อ้างอิงสำหรับสินเชื่อบ้านและสินเชื่อส่วนบุคคล
- MLR – อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ใช้กับสินเชื่อระยะยาวของลูกค้าธุรกิจชั้นดี
- MOR – อัตราดอกเบี้ยเงินเบิกเกินบัญชี ใช้กับวงเงินเบิกเกินบัญชี
- ข้อเสนอสินเชื่อบ้านคิดเป็น MRR ลบส่วนต่าง ดังนั้นเมื่อ MRR ลดลง ค่างวดของคุณก็ลดลงตาม
ค่าใช้จ่ายกรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์
การโอนกรรมสิทธิ์ทำที่สำนักงานที่ดิน และต้องชำระค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่นั่นในวันเดียวกัน โดยปกติชำระด้วยแคชเชียร์เช็ค
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินราชการ ตามธรรมเนียมแบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย
- ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ผู้กู้เป็นผู้จ่าย
- ฝั่งผู้ขาย: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายภายใน 5 ปี มิฉะนั้นเสียอากรแสตมป์ 0.5% บวกภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เคยลดค่าโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินราว 7 ล้านบาทมาแล้วหลายครั้ง – ตรวจสอบว่ามีมาตรการบังคับใช้อยู่หรือไม่
ธนาคารดูอะไรบ้างก่อนอนุมัติสินเชื่อ
การอนุมัติขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดมากกว่าตัวหลักประกัน และธนาคารจะทดสอบความสามารถในการผ่อนชำระของคุณที่อัตราดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชัน ไม่ใช่ที่อัตราโปรโมชัน
- ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ราว 30-40% ของรายได้รวม โดยนับภาระผ่อนหนี้ทุกรายการรวมกัน
- อายุเมื่อสิ้นสุดสัญญา มักจำกัดที่ 65 ปีสำหรับพนักงานประจำ และ 70 ปีสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ ซึ่งทำให้ผู้กู้อายุมากผ่อนได้สั้นลง
- ประวัติจากเครดิตบูโร ซึ่งแม้ยอดค้างชำระบัตรเครดิตเพียงเล็กน้อยก็ทำให้คำขอไม่ผ่าน
- ราคาประเมินของธนาคาร โดยวงเงินกู้คิดจากราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน
รับมือค่างวดที่กระโดดขึ้นในปีที่ 4
การขยับจากดอกเบี้ยโปรโมชัน 3% ไปเป็นดอกเบี้ยอ้างอิง MRR ราว 6% มักทำให้ค่างวดเพิ่มขึ้นราวหนึ่งในห้าหรือมากกว่า ควรวางแผนรับมือไว้ตั้งแต่วันแรก
- รีไฟแนนซ์หรืออยู่ต่อ: โปรโมชันส่วนใหญ่มีเงื่อนไขห้ามไถ่ถอนก่อนกำหนด 3 ปี โดยมีค่าปรับราว 3% ของยอดหนี้คงเหลือ การรีไฟแนนซ์จึงไม่มีค่าปรับทันทีที่พ้นกำหนด
- ขอปรับลดดอกเบี้ยแบบรีเทนชัน กับธนาคารเดิมก่อน – ช่วยเลี่ยงค่าจดทะเบียนจำนอง 1% รอบใหม่
- โปะเงินต้นระหว่างช่วงโปรโมชัน เพราะแทบทุกบาทที่จ่ายเพิ่มจะไปตัดเงินต้นโดยตรง
- ตั้งงบผ่อนที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ตั้งแต่ต้น แล้วเก็บส่วนต่างไว้ในช่วงปีที่ดอกเบี้ยถูก