حاسبة التمويل العقاري في الإمارات

سقوف نسبة التمويل إلى القيمة تحددها الأنظمة

لا تستطيع البنوك في الإمارات تجاوز السقف الذي يضعه المصرف المركزي، لذا فإن دفعتك الأولى حدٌ قانوني أدنى وليست بنداً قابلاً للتفاوض. وهناك تفصيلان يفاجئان المشترين: يُطبَّق السقف على الأقل بين السعر المتفق عليه وتقييم البنك نفسه، فأي تقييم أدنى من السعر يزيد المبلغ النقدي الذي عليك تدبيره؛ كما أن حد الـ 5 ملايين درهم يسري على كامل السعر لا على الجزء الزائد عنه فقط.

الرسوم تُدفع نقداً لا بالتمويل

• غير قابلة للتمويل: رسم نقل الملكية وعمولة الوساطة ورسوم أمين التسجيل تُدفع نقداً في دائرة الأراضي
• قاعدة عامة: خصّص 7%-8% من قيمة العقار فوق الدفعة الأولى
• تخفيف جزئي: بعض البنوك تضيف رسوم الترتيب والتقييم إلى مبلغ التمويل، وهو ما يرفع كلفة الفائدة عليك
• على الخارطة: الشراء من المطور يستبدل عمولة الوساطة برسم تسجيل «عقود»

ثابت اليوم، متغير غداً

معظم التمويلات العقارية في الإمارات تثبّت المعدل لمدة سنة إلى خمس سنوات ثم ينتقل إلى معدل متغير يُحتسب على أساس «إيبور» مضافاً إليه هامش البنك. ابنِ ميزانيتك على معدل ما بعد الفترة الثابتة لا على المعدل الترويجي. ورسم السداد المبكر محدد نظاماً بنسبة 1% من الرصيد المتبقي أو 10,000 درهم، أيهما أقل، وهو ما يجعل إعادة التمويل عند انتهاء الفترة الثابتة خياراً عملياً فعلاً.

ما يفحصه البنك إلى جانب الأرقام

• نسبة عبء الدين: إجمالي الأقساط محدود بـ 50% من صافي الدخل
• الحد الأدنى للراتب: عادةً 15,000-25,000 درهم شهرياً للمقيمين الوافدين
• التأمين: تأمين الحياة بنحو 0.4%-0.8% من الرصيد سنوياً، إضافة إلى تأمين المبنى، إلزامي
• الاستقرار الوظيفي: من ستة إلى اثني عشر شهراً في العمل، وإقامة سارية، وغالباً تحويل الراتب إلى البنك الممول